„Vermietet verkauft sich schlecht" — diesen Satz hören Eigentümer oft. Er stimmt nur zur Hälfte: Für Selbstnutzer ist eine vermietete Wohnung tatsächlich unattraktiv, für Kapitalanleger ist sie genau richtig. Entscheidend ist, dass Sie die Rechtslage kennen und an den passenden Käufer verkaufen.
Darf ich vermietet überhaupt verkaufen?
Ja, jederzeit — Sie brauchen dafür weder die Zustimmung noch die Erlaubnis Ihres Mieters, und Sie müssen ihm auch nicht kündigen. Verkauft wird die Wohnung „mit Mieter", der Mietvertrag bleibt vollständig bestehen.
§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete"
Mit der Eigentumsumschreibung tritt der Käufer automatisch anstelle von Ihnen in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB) — zu exakt denselben Bedingungen: gleiche Miete, gleiche Rechte, gleiche Pflichten. Ihr Mieter verliert nichts und muss nichts neu unterschreiben.
Zwei Punkte sollten Sie als Verkäufer kennen:
- Kaution: Der Käufer haftet dem Mieter gegenüber für die Rückzahlung der Kaution — auch dann, wenn Sie sie ihm nie übergeben haben (§ 566a BGB). Regeln Sie die Kautionsübertragung deshalb ausdrücklich im Kaufvertrag.
- Nachhaftung: Für eine Übergangszeit haften Sie dem Mieter unter Umständen weiter „wie ein Bürge" (§ 566 Abs. 2 BGB) — informieren Sie den Mieter daher nach der Umschreibung schriftlich über den Eigentümerwechsel. Das beendet diese Nachhaftung für später entstehende Ansprüche.
Muss ich den Mieter vorab informieren oder ihm die Wohnung zuerst anbieten?
Eine allgemeine gesetzliche Pflicht, den Mieter vor dem Verkauf zu informieren oder ihm die Wohnung zuerst anzubieten, gibt es nicht — nur in den besonderen Vorkaufsrecht-Fällen (nächster Abschnitt) muss er beteiligt werden. Taktisch ist Offenheit trotzdem meist klug: Ein Mieter, der von Ihnen erfährt, dass die Wohnung an einen Vermieter verkauft wird, der ihn behalten will, bleibt kooperativ — etwa beim einen Besichtigungstermin.
Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB): wann ja, wann nein
Hier herrscht die größte Verwirrung — dabei ist die Regel klar. Der Mieter hat ein Vorkaufsrecht nur, wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde (oder werden soll) und nun erstmals an einen Dritten verkauft wird.
| Situation | Vorkaufsrecht? |
|---|---|
| Wohnung war beim Einzug des Mieters schon Eigentumswohnung | Nein (BGH VIII ZR 143/15) |
| Haus wurde nach Einzug in ETW aufgeteilt, erste Veräußerung danach | Ja |
| Wohnung wurde nach Umwandlung schon einmal verkauft (Zweitverkauf) | Nein |
| Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Vermieters | Nein |
Die meisten Bestands-Eigentumswohnungen fallen in die erste Zeile — dann können Sie frei verkaufen. Falls das Vorkaufsrecht doch greift: Der Mieter wird über den Inhalt des Kaufvertrags informiert und kann innerhalb von zwei Monaten zu genau den ausgehandelten Konditionen eintreten. Er kann den Verkauf also nicht verhindern oder verzögern, sondern nur selbst kaufen.
Sperrfrist bei Umwandlung: in Bayern oft zehn Jahre
Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter umgewandelt, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs erst nach einer Sperrfrist kündigen (§ 577a BGB): grundsätzlich drei Jahre, in angespannten Wohnungsmärkten per Landesverordnung bis zu zehn Jahre — in Bayern gilt das aktuell in 285 Gemeinden, darunter München, Augsburg, Nürnberg und Regensburg.
Wichtig für Ihre Käuferwahl: Diese Sperrfrist schreckt Selbstnutzer ab — einen Kapitalanleger, der die Wohnung dauerhaft vermietet lassen will, betrifft sie überhaupt nicht. Er will ja gar nicht kündigen.
Was ist eine vermietete Wohnung wert? Ehrliche Zahlen
Vermietete Wohnungen werden am Markt mit einem Abschlag gegenüber leeren gehandelt — das ist normal und hat einen einfachen Grund: Der große Käuferkreis der Selbstnutzer fällt weg. Eine aktuelle Auswertung von ImmobilienScout24 (Ende 2025, 42 Städte) beziffert den Abschlag im Durchschnitt auf etwa 21 % in den größten Städten und 15 % in mittelgroßen Städten — in München mit seinen hohen Preisen eher um die 12 %, in einzelnen Städten auch deutlich mehr.
Seriös ist, wer diesen Abschlag offen anspricht und herleitet — aus Miete, Ertragswert und Zustand — statt ihn zu verschweigen oder zu übertreiben. Genau das tue ich in meinen Angeboten. Zwei Faktoren verbessern Ihren Preis übrigens spürbar: eine marktgerechte (nicht jahrzehntelang eingefrorene) Miete und vollständige Unterlagen.
An wen verkauft man eine vermietete Wohnung am besten?
An jemanden, der sie vermietet lassen will. Für einen Buy-and-Hold-Käufer ist Ihr langjähriger, zuverlässiger Mieter kein Problem, sondern der Grund zu kaufen: keine Kündigung, kein Leerstand, keine Umbau-Spekulation — und für Ihren Mieter ändert sich außer der Kontonummer im Dauerauftrag nichts. Wenn Ihre Wohnung 1–2 Zimmer hat und in Süddeutschland liegt, passt sie womöglich in mein Ankaufsprofil.
Der Verkaufsablauf selbst ist derselbe wie bei jeder Wohnung — über den Notar, Schritt für Schritt erklärt im Beitrag Wohnung ohne Makler verkaufen. Zusätzlich braucht der Käufer bei vermieteten Wohnungen den Mietvertrag und die letzten Nebenkostenabrechnungen — die vollständige Liste steht in der Unterlagen-Checkliste.
Häufige Fragen
Muss mein Mieter Besichtigungen dulden?
Bei einem konkreten Verkaufsinteresse ja, in zumutbarem Umfang und mit angemessener Ankündigung. Bei einem Direktverkauf an einen Anleger genügt ohnehin meist ein einziger Termin.
Kann ich dem Mieter kündigen, um leer zu verkaufen?
Nur mit gesetzlichem Kündigungsgrund — „ich will verkaufen" ist keiner. Eine Verwertungskündigung hat sehr hohe Hürden. Der realistische Weg zu „leer" wäre ein freiwilliger Aufhebungsvertrag gegen Abfindung — oft teurer und unsicherer, als schlicht an einen Anleger zu verkaufen.
Was passiert mit Mietrückständen oder laufenden Streitigkeiten?
Ansprüche aus der Zeit vor dem Eigentumswechsel bleiben grundsätzlich bei Ihnen, danach beim Käufer. Solche Punkte gehören offen auf den Tisch und sauber in den Kaufvertrag.
Verkaufe ich besser jetzt vermietet oder warte ich, bis der Mieter auszieht?
Das ist eine Rechenaufgabe ohne Pauschalantwort: Der Leerverkauf bringt mehr, kann aber Jahre entfernt sein — und bis dahin tragen Sie Vermieterpflichten, Instandhaltung und das Risiko von Mietausfall oder Preisänderungen. Wer heute verkaufen will, verkauft vermietet — an den passenden Käufer.
Übrigens: Auf den Veräußerungsgewinn kann bei vermieteten Wohnungen innerhalb der Zehnjahresfrist Einkommensteuer anfallen — wie die Frist läuft und was Abschreibungen damit zu tun haben, steht im Steuer-Beitrag.