Wohnung geerbt: verkaufen, behalten — und was in der Erbengemeinschaft gilt

Eine geerbte Wohnung ist selten nur ein Vermögenswert — sie ist das Elternhaus, eine Verantwortung und oft der erste Immobilienbesitz im Leben. Dieser Beitrag ordnet die wichtigsten Fragen, die sich Erben stellen, sachlich und der Reihe nach.

Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Dafür gibt es keine pauschale Antwort, aber ehrliche Anhaltspunkte:

• Selbst einziehen lohnt, wenn Lage und Zuschnitt zu Ihrem Leben passen — und kann zusätzlich die Erbschaftsteuer-Befreiung fürs Familienheim sichern (dazu unten).
• Vermieten passt, wenn Sie dauerhaft Vermieter sein wollen: mit Nebenkostenabrechnungen, Eigentümerversammlungen, Instandhaltung und Mietrecht. Das ist ein laufender Job, kein Selbstläufer.
• Verkaufen ist meist der klarste Weg, wenn mehrere Erben beteiligt sind, niemand die Wohnung nutzen will oder die Immobilie weit weg liegt.

Übrigens: Wer das Erbe insgesamt nicht antreten will (etwa wegen Schulden im Nachlass), kann es nur innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis ausschlagen — diese Frist läuft sehr schnell ab.

Wer entscheidet in der Erbengemeinschaft?

Sind mehrere Erben vorhanden, gehört die Wohnung allen gemeinsam — als Erbengemeinschaft. Für den Verkauf gilt § 2040 BGB: Über Nachlassgegenstände können die Erben „nur gemeinschaftlich" verfügen. Im Klartext:

• Ein Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben — ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht, ein einzelner Miterbe kann blockieren.
• Beim Notartermin müssen alle mitwirken, persönlich oder per notariell beglaubigter Vollmacht.
• Nur laufende Verwaltungsentscheidungen (z. B. eine notwendige Reparatur) gehen per Mehrheit (§ 2038 BGB).

Ein Miterbe blockiert — welche Wege bleiben?

In der Praxis gibt es vier Auswege, hier vom besten zum schlechtesten:

1. Einigung. Meist scheitert es nicht am Willen, sondern an unklaren Zahlen. Eine neutrale Wertermittlung (Gutachter) nimmt viel Streit heraus.
2. Auszahlung. Ein Erbe übernimmt die Wohnung und zahlt die anderen aus — sauber per notarieller Erbauseinandersetzung. Achtung: Die Auszahlung von Miterben kann steuerlich eine neue Spekulationsfrist auslösen — Details im Steuer-Beitrag.
3. Erbteilsverkauf. Jeder Miterbe kann seinen Anteil am Nachlass auch ohne Zustimmung der anderen verkaufen — die Miterben haben dann ein Vorkaufsrecht. Das löst den Konflikt aber selten wirklich.
4. Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG), auch gegen den Willen der anderen. Sie ist das letzte Mittel — erfahrungsgemäß liegt der Erlös deutlich, oft 10–30 %, unter dem Marktwert, das Verfahren dauert häufig länger als ein Jahr, und das Familienverhältnis leidet. Ein gemeinsamer freihändiger Verkauf bringt praktisch immer mehr Geld und mehr Frieden.

Erbschein oder Testament — was braucht das Grundbuchamt?

Um zu verkaufen, müssen Sie Ihre Erbenstellung nachweisen. Dafür gilt (§ 35 GBO):

• Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag samt gerichtlicher Eröffnungsniederschrift genügt dem Grundbuchamt in aller Regel — ein Erbschein ist dann meist entbehrlich.
• Ein handschriftliches Testament reicht nicht — dann brauchen Sie einen Erbschein vom Nachlassgericht (Kosten abhängig vom Nachlasswert).

Zwei Punkte, die kaum jemand weiß:

• Die Grundbuchberichtigung (Umschreibung auf die Erben) ist gebührenfrei, wenn Sie sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragen.
• Für den Verkauf ist die vorherige Umschreibung nicht zwingend: § 40 GBO erlaubt Erben, direkt mit dem Erbnachweis zu verkaufen — das spart bei einem ohnehin geplanten Verkauf einen Verfahrensschritt.

Steuern: Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist

Erbschaftsteuer fällt nur an, soweit der Erwerb die Freibeträge übersteigt: 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € je Kind, 200.000 € je Enkel (§ 16 ErbStG). Eine durchschnittliche Eigentumswohnung bleibt damit — pro Erbe gerechnet — sehr oft steuerfrei. Für das Familienheim gibt es zusätzlich eine Befreiung, wenn der Ehepartner oder die Kinder unverzüglich selbst einziehen und zehn Jahre wohnen bleiben (bei Kindern begrenzt auf 200 m² Wohnfläche — darüber wird anteilig besteuert).

Einkommensteuer beim Weiterverkauf: Die Erbschaft selbst ist keine „Anschaffung" — für die zehnjährige Spekulationsfrist übernehmen Sie Kaufdatum und ggf. Eigennutzung des Erblassers. Hatten Ihre Eltern die Wohnung länger als zehn Jahre, ist Ihr Verkauf in der Regel steuerfrei. Die Feinheiten (und eine wichtige Falle bei der Auszahlung von Miterben) stehen im Beitrag zur Spekulationsfrist.

Geerbte Wohnung mit Mieter

Viele geerbte Wohnungen sind vermietet. Das ist kein Hindernis: Der Mietvertrag läuft einfach weiter, und für bestimmte Käufer — etwa Kapitalanleger wie mich — ist ein zuverlässiger Bestandsmieter sogar ein Kaufargument statt eines Makels. Was rechtlich gilt (Stichworte § 566 BGB, Vorkaufsrecht), lesen Sie im Beitrag Vermietete Wohnung verkaufen.

Der Verkaufsablauf für Erben

Der eigentliche Verkauf läuft wie jeder Wohnungsverkauf über den Notar — Schritt für Schritt erklärt im Beitrag Wohnung ohne Makler verkaufen. Für Erben kommen nur zwei Dinge hinzu: der Erbnachweis (siehe oben) und — bei Erbengemeinschaften — die Mitwirkung aller. Welche Unterlagen Sie insgesamt brauchen und woher Sie fehlende bekommen, steht in der Unterlagen-Checkliste; gerade bei geerbten Wohnungen fehlt oft vieles, und fast alles lässt sich über Verwalter und Ämter beschaffen.

Häufige Fragen

Kann ein Miterbe die Wohnung allein verkaufen?

Die ganze Wohnung: nein (§ 2040 BGB — nur gemeinschaftlich). Seinen Erbanteil: ja, auch ohne Zustimmung — die übrigen Miterben haben dann ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Wie wird der Erlös verteilt?

Der Kaufpreis fließt an die Erbengemeinschaft und wird nach Erbquoten verteilt. Sinnvollerweise regelt der Kaufvertrag die Auszahlung direkt auf die Konten der einzelnen Erben — dann gibt es hinterher nichts zu streiten.

Was kostet der Erbschein?

Die Gebühr richtet sich nach dem Nachlasswert; bei einem Nachlass von 200.000 € liegen Erbschein plus eidesstattliche Versicherung zusammen in der Größenordnung von rund 1.000 €. Prüfen Sie vorher, ob ein notarielles Testament den Erbschein ersetzt.

Wir wohnen weit weg — geht der Verkauf auch aus der Ferne?

Ja. Miterben können sich per notariell beglaubigter Vollmacht vertreten lassen; Besichtigung und Übergabe lassen sich bündeln. Gerade dann ist ein Verkauf mit einem einzigen Termin und einem einzigen Ansprechpartner die einfachste Lösung.