Die meisten Ratgeber zu diesem Thema stammen von Maklern — und kommen erstaunlich oft zu dem Ergebnis, dass man besser einen Makler beauftragt. Dieser hier stammt von einem Käufer. Ich habe kein Interesse daran, Ihnen den Privatverkauf schön- oder schlechtzureden: Hier steht, wie er wirklich abläuft.
Geht das überhaupt ohne Makler?
Ja, uneingeschränkt. Ein Makler ist beim Immobilienverkauf gesetzlich nie vorgeschrieben. Zwingend ist nur eines: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB) — ohne Notar ist er unwirksam. Der Notar ist dabei neutral, er berät beide Seiten und wickelt die Zahlung sicher ab. Alles, was ein Makler zusätzlich leistet (Inserat, Besichtigungen, Preisverhandlung), können Sie selbst übernehmen — oder Sie verkaufen direkt an einen Käufer, den Sie kennen oder der sich Ihnen ordentlich vorstellt.
Zur Einordnung: Die übliche Maklerprovision liegt in Bayern bei insgesamt rund 7 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer; seit Ende 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig (§§ 656c, 656d BGB). Bei einer Wohnung für 200.000 € sind das etwa 7.000 € je Seite, die beim Direktverkauf schlicht entfallen.
Der Ablauf in acht Schritten
- Entscheidung und Preisvorstellung. Verschaffen Sie sich ein Bild vom Wert (Vergleichsangebote, Gutachter, Bank — bei vermieteten Wohnungen zählt auch der Ertragswert).
- Unterlagen zusammenstellen. Was genau Sie brauchen, steht in der Unterlagen-Checkliste — das meiste kommt von Hausverwaltung und Grundbuchamt.
- Käufer finden — oder prüfen. Beim Verkauf an einen Direktkäufer entfallen Inserat und Besichtigungstourismus. Prüfen Sie den Käufer: Wer seriös ist, legt unaufgefordert einen Finanzierungs- oder Bonitätsnachweis vor.
- Eckpunkte festhalten. Preis, Übergabetermin, was übernommen wird (Einbauküche, Rücklage) — formlos, bindend wird erst der Notarvertrag.
- Notar beauftragen. Üblicherweise wählt der Käufer den Notar, weil er ihn bezahlt — Sie dürfen aber mitreden oder selbst einen vorschlagen. Der Notar erstellt den Vertragsentwurf, den beide Seiten vorab erhalten.
- Prüffrist nutzen. Lassen Sie sich Zeit, den Entwurf zu lesen und Fragen zu stellen (dazu unten mehr — Stichwort 14-Tage-Frist).
- Beurkundung. Der Notar liest den Vertrag vollständig vor, erklärt jede Klausel und beantwortet Fragen. Erst mit beider Unterschrift wird es bindend.
- Abwicklung und Zahlung. Der Notar sorgt für die Absicherung im Grundbuch und fordert den Käufer zur Zahlung auf. Nach Geldeingang bestätigen Sie den Erhalt, die Wohnung wird übergeben, das Eigentum umgeschrieben.
Die 14-Tage-Frist beim Notar — wann sie gilt
Viele haben davon gehört, kaum eine Website erklärt es richtig: Nach § 17 Abs. 2a BeurkG soll der Notar bei Verbraucherverträgen — also wenn ein Unternehmer von einer Privatperson kauft oder an sie verkauft — den Vertragsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Der Bundesgerichtshof nimmt diese Pflicht sehr ernst; abgekürzt werden darf die Frist nur mit gutem Grund.
Verkaufen zwei Privatpersonen aneinander, gilt die Frist rechtlich nicht automatisch. Seriös ist es trotzdem, sie einzuhalten: Ich stelle bei meinen Ankäufen grundsätzlich sicher, dass Verkäufer den Entwurf mindestens 14 Tage vor dem Termin haben — Zeit genug, ihn mit Familie, Bank oder einem Anwalt durchzugehen. Wer Sie zu einem schnellen Notartermin drängt, hat diese Bedenkzeit meist nicht im Sinn.
So erhalten Sie sicher Ihr Geld
Der häufigste Irrtum beim Privatverkauf: dass man dem Käufer „vertrauen" müsse. Muss man nicht — die Absicherung übernimmt das Verfahren:
- Nach der Beurkundung trägt das Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung ein (§ 883 BGB). Sie sichert den Käufer — verkauft wird aber erst wirklich, wenn Sie Ihr Geld haben.
- Der Notar klärt die Lastenfreistellung (bestehende Grundschulden werden aus dem Kaufpreis abgelöst) und holt nötige Erklärungen ein, etwa den Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht.
- Erst wenn alles vorliegt, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung: Jetzt muss der Käufer zahlen — direkt auf Ihr Konto. Ein Notaranderkonto ist die Ausnahme und nur bei besonderem Sicherungsinteresse vorgesehen.
- Übergeben wird die Wohnung erst nach vollständigem Geldeingang. Zahlungen in bar, ins Ausland oder „am Notar vorbei" haben in einem seriösen Verkauf nichts verloren.
Wer zahlt was? Die Kosten im Überblick
| Kostenpunkt | Höhe (ca.) | Zahlt üblicherweise |
|---|---|---|
| Notar + Grundbuch | 1,5–2 % des Kaufpreises | Käufer |
| Grunderwerbsteuer (Bayern) | 3,5 % | Käufer |
| Löschung alter Grundschulden | einige hundert Euro | Verkäufer |
| Energieausweis (falls keiner vorliegt) | 70–500 € | Verkäufer |
| Maklerprovision | entfällt | — |
Beispiel: Bei einer Wohnung für 150.000 € trägt der Käufer rund 2.250–3.000 € für Notar und Grundbuch sowie 5.250 € Grunderwerbsteuer. Sie als Verkäufer zahlen im Normalfall nur die Löschung einer eventuell noch eingetragenen Grundschuld. Kleiner Hinweis der Vollständigkeit halber: Gesetzlich haften beide Seiten gemeinsam für die Notarkosten — bezahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar theoretisch an Sie wenden. Auch deshalb lohnt der Blick auf den Finanzierungsnachweis.
Ob auf Ihren Verkaufserlös Steuern anfallen, hängt von Haltedauer und Nutzung ab — die Details stehen im Beitrag zur Spekulationsfrist.
Wie lange dauert es, bis das Geld da ist?
Vom Notartermin bis zum Geldeingang vergehen in der Regel vier bis acht Wochen — so lange brauchen Grundbuchamt, Banken und Behörden für Vormerkung, Lastenfreistellung und Vorkaufsverzicht. Rechnen Sie vom Erstkontakt bis zum Geld insgesamt mit zwei bis drei Monaten, wenn alle Unterlagen vorliegen. Versprechen wie „Geld in 48 Stunden" sind mit diesem Verfahren schlicht unvereinbar — Vorsicht bei jedem, der so etwas behauptet.
Häufige Fragen
Brauche ich einen eigenen Anwalt?
In den meisten Fällen nicht — der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und belehrt beide Seiten. Bei komplizierten Situationen (Erbengemeinschaft, Scheidung, ungewöhnliche Vertragsklauseln) kann eine eigene anwaltliche Prüfung sinnvoll sein.
Kann ich nach der Unterschrift noch zurücktreten?
Nach der Beurkundung sind beide Seiten gebunden; ein Rücktritt ist nur unter den im Vertrag oder Gesetz geregelten Voraussetzungen möglich. Deshalb gilt: Alle Fragen vor dem Termin klären — dafür ist die Prüffrist da.
Was ist, wenn der Käufer nach dem Termin nicht zahlt?
Dann bleibt die Wohnung Ihr Eigentum — umgeschrieben wird erst nach Zahlung. Der Vertrag enthält üblicherweise eine Vollstreckungsunterwerfung, mit der Sie ohne langes Gerichtsverfahren vollstrecken oder vom Vertrag zurücktreten können.
Muss ich die Wohnung nach dem Verkauf renovieren oder räumen?
Nur, was vertraglich vereinbart ist. Üblich ist die Übergabe „wie besichtigt", geräumt von persönlichen Gegenständen. Ich kaufe Wohnungen im Ist-Zustand — was genau, steht im Ankaufsprofil.