Der Umzug ins Pflegeheim oder ins betreute Wohnen ist selten eine rein finanzielle Entscheidung — aber er wirft finanzielle Fragen auf, und zwar meist mitten in einer ohnehin anstrengenden Zeit. Dieser Beitrag ordnet die wichtigsten Punkte für Eigentümer und ihre Angehörigen.
Wichtig vorab: Pflege- und Sozialrecht sind Einzelfallrecht. Dieser Beitrag informiert allgemein — verbindliche Auskünfte für Ihre Situation geben der örtliche Pflegestützpunkt (kostenlos), Sozialverbände wie der VdK oder ein Fachanwalt für Sozialrecht. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie größere Entscheidungen treffen.
Wer zahlt das Pflegeheim — und wann kommt die Wohnung ins Spiel?
Die Reihenfolge ist immer dieselbe: Zuerst zahlen Pflegeversicherung (je nach Pflegegrad) und die eigene Rente bzw. das eigene Einkommen. Reicht das nicht, wird eigenes Vermögen eingesetzt. Erst wenn auch das aufgebraucht ist, springt das Sozialamt mit „Hilfe zur Pflege" ein — und prüft dabei, ob verwertbares Vermögen vorhanden ist. Eine Eigentumswohnung ist Vermögen. Ob sie eingesetzt werden muss, hängt vor allem davon ab, wer darin wohnt.
Muss die Wohnung verkauft werden?
Nicht automatisch. Das Gesetz schützt bestimmtes Vermögen („Schonvermögen", § 90 SGB XII):
- Ein kleiner Barbetrag bleibt geschützt — derzeit 10.000 € pro Person (20.000 € bei Ehepaaren).
- Die selbst bewohnte, angemessene Immobilie ist geschützt, solange der Eigentümer oder sein Ehe-/Lebenspartner darin wohnt. Zieht ein Partner ins Heim und der andere bleibt in der Wohnung, muss sie in der Regel nicht verkauft werden.
- Wohnt niemand mehr dort — etwa weil eine alleinstehende Eigentümerin dauerhaft ins Heim zieht —, entfällt dieser Schutz in der Regel. Das Sozialamt kann dann verlangen, dass die Wohnung verwertet wird: durch Verkauf, Vermietung oder Beleihung. Manchmal gewährt es Leistungen auch übergangsweise als Darlehen, das später aus der Immobilie zurückgezahlt wird.
Wer gar keine Sozialhilfe braucht, weil Rente und Vermögen reichen, muss selbstverständlich nichts verkaufen — dann ist es eine freie Entscheidung.
Verkaufen, vermieten oder behalten — ehrlich verglichen
- Behalten (leerstehend) ist bei einer Eigentumswohnung die teuerste Variante, die oft übersehen wird: Das Hausgeld läuft weiter — auch bei Leerstand, meist mehrere hundert Euro im Monat —, dazu Rücklagen, Sonderumlagen und eine alternde Ausstattung. Eine leere Wohnung „aufheben" kostet real oft 4.000–6.000 € im Jahr.
- Vermieten bringt Einnahmen für die Heimkosten, macht aber den Eigentümer (oder seine Bevollmächtigten) zu Vermietern — mit allen Pflichten. Das will gut überlegt sein, wenn die Kraft dafür fehlt.
- Verkaufen schafft klare Verhältnisse und Liquidität für die Pflege. Steuerlich ist der Verkauf einer zuletzt selbst bewohnten Wohnung in aller Regel steuerfrei (Eigennutzungs-Ausnahme — Details im Steuer-Beitrag).
Verkauf per Vorsorgevollmacht
Kann der Eigentümer den Verkauf nicht mehr selbst regeln, kommt es auf die Vorsorgevollmacht an. Für Immobiliengeschäfte muss sie notariell beurkundet oder mindestens öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO) — eine privatschriftliche Vollmacht, und sei sie noch so eindeutig, genügt dem Grundbuchamt nicht. Mit einer wirksamen notariellen Vollmacht kann der Bevollmächtigte ohne Gericht verkaufen; der Notar prüft die Vollmacht beim Termin.
Tipp für alle, die noch gesund sind: Genau deshalb gehört die Immobilien-Vollmacht zum Notar, solange man sie problemlos erteilen kann.
Ohne Vollmacht: Verkauf über Betreuer und Gericht
Gibt es keine (ausreichende) Vollmacht, bestellt das Gericht einen Betreuer — oft ein Angehöriger. Der Betreuer braucht für den Verkauf die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB). Das Gericht prüft, ob der Verkauf dem Wohl des Betreuten dient, üblicherweise mit einem Verkehrswertgutachten; unter Wert wird nicht genehmigt. Rechnen Sie für das Verfahren mit vier bis zwölf Wochen zusätzlich — planen Sie diese Zeit ein, sie ist der Preis für einen sauberen, unangreifbaren Verkauf.
Verschenkte Immobilien: die Zehnjahresfrist
Ein Punkt, der Familien oft überrascht: Wurde die Wohnung in den letzten zehn Jahren verschenkt (etwa an die Kinder) und verarmt der Schenker, kann die Schenkung zurückgefordert werden (§ 528 BGB) — und das Sozialamt kann diesen Anspruch auf sich überleiten und geltend machen (§ 93 SGB XII). Erst zehn Jahre nach der Schenkung ist der Anspruch ausgeschlossen (§ 529 BGB). Ob und wie das im Einzelfall greift, gehört in fachliche Beratung — nicht in schnelle Entscheidungen am Küchentisch.
Der häufigste Fehler: unter Zeitdruck verkaufen
Heimkosten laufen ab dem Einzug — und plötzlich soll die Wohnung „schnell weg". Genau dann passieren die teuren Fehler: Verkauf an den Erstbesten, weit unter Wert, ohne Prüfung. Dabei gilt:
- Auch das Sozialamt verlangt keinen Verkauf „um jeden Preis" — und Übergangslösungen (Darlehen, Vermietung) verschaffen Zeit.
- Ein geordneter Verkauf braucht ohnehin seine Zeit: Der Kaufpreis fließt wegen der notariellen Abwicklung realistisch vier bis acht Wochen nach dem Notartermin — wer „sofortiges Geld" verspricht, ist unseriös. Den vollständigen Ablauf erklärt der Beitrag Wohnung ohne Makler verkaufen.
- Ein seriöser Käufer legt einen Finanzierungsnachweis vor, lässt Ihnen Zeit für eine Zweitmeinung und macht ein nachvollziehbar hergeleitetes Angebot. Druck ist immer ein Warnsignal — gerade gegenüber älteren Verkäufern.
Praktisch hilft es, parallel die Unterlagen zusammenzustellen (vieles besorgt die Hausverwaltung) — die Unterlagen-Checkliste führt durch alle Dokumente. So ist die Wohnung verkaufsbereit, sobald die Entscheidung gefallen ist — ohne dass die Entscheidung gehetzt werden muss.
Häufige Fragen
Muss ich verkaufen, wenn mein Mann ins Heim zieht und ich in der Wohnung bleibe?
In der Regel nein — die selbst bewohnte, angemessene Wohnung ist geschützt, solange der Partner darin lebt. Lassen Sie sich das für Ihren Fall vom Pflegestützpunkt oder Sozialamt bestätigen.
Was passiert mit dem Verkaufserlös?
Er ist Vermögen und wird — oberhalb des Schonbetrags — für die Heimkosten eingesetzt, bevor Sozialhilfe fließt. Der Erlös gehört dem Eigentümer, nicht den Kindern; Bevollmächtigte und Betreuer müssen ihn strikt in dessen Interesse verwenden.
Können die Kinder die Wohnung einfach für die Eltern verkaufen?
Nur mit einer für Immobilien tauglichen (notariellen) Vollmacht oder als gerichtlich bestellte Betreuer mit Genehmigung. „Wir sind doch die Kinder" genügt weder Notar noch Grundbuchamt.
Die Wohnung ist vermietet — hilft das?
Mieteinnahmen können die Heimkosten mittragen, und verkauft werden kann eine vermietete Wohnung ebenfalls jederzeit — gerade an Kapitalanleger. Was dabei gilt, steht im Beitrag Vermietete Wohnung verkaufen.