Kaum ein Thema macht Verkäufern mehr Sorgen als die „Spekulationssteuer" — und kaum eines lässt sich schneller entwirren. Die gute Nachricht vorweg: Die meisten Privatverkäufe sind steuerfrei. Hier steht, wann — und wo die Ausnahmen lauern.
Ein Hinweis vorab: Dieser Beitrag erklärt die Regeln allgemein und ersetzt keine Steuerberatung. Ihre konkrete Situation gehört zu einem Steuerberater — gerade bei Erbfällen und größeren Beträgen.
Wann fällt überhaupt Steuer an?
Der Gewinn aus einem privaten Immobilienverkauf ist einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG — „privates Veräußerungsgeschäft"). Im Umkehrschluss:
- Mehr als zehn Jahre gehalten → steuerfrei. Vollständig, ohne Obergrenze.
- Selbst bewohnt → steuerfrei auch innerhalb der zehn Jahre (Details unten).
- Sonst wird der Gewinn (nicht der Kaufpreis!) mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.
Einen pauschalen „Spekulationssteuersatz" gibt es nicht — der Gewinn wird Ihrem übrigen Einkommen zugerechnet.
Die Frist zählt ab Notarvertrag — nicht ab Grundbucheintrag
Maßgeblich ist auf beiden Seiten das Datum des notariellen Kaufvertrags: der Vertrag, mit dem Sie (oder der Erblasser) die Wohnung gekauft haben, und der Vertrag, mit dem Sie sie verkaufen. Wann das Grundbuch umgeschrieben oder der Kaufpreis gezahlt wurde, spielt keine Rolle — das hat der Bundesfinanzhof mehrfach bestätigt. Wer nah an der Zehnjahresgrenze ist, sollte den Verkaufstermin also mit dem Kalender in der Hand planen: Ein paar Wochen Unterschied beim Beurkundungstermin können über die gesamte Steuer entscheiden.
Die Eigennutzungs-Ausnahme: großzügiger, als viele denken
Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn Sie die Wohnung entweder
- durchgehend seit der Anschaffung selbst bewohnt haben, oder
- im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben.
Die zweite Variante ist erstaunlich großzügig: Es müssen keine drei vollen Jahre sein. Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der das mittlere Kalenderjahr komplett umfasst — das erste und das letzte Jahr dürfen angebrochen sein. Wer z. B. von Dezember 2024 bis Januar 2026 selbst in der Wohnung wohnte und 2026 verkauft, erfüllt die Bedingung bereits (so ausdrücklich der Bundesfinanzhof). Eigennutzung heißt dabei: Sie selbst — Vermietung an Dritte zählt nicht, auch nicht an Angehörige (Ausnahme: unentgeltliche Überlassung an ein kindergeldberechtigtes Kind).
Geerbte Wohnung: Sie treten in die Fußstapfen des Erblassers
Eine Erbschaft ist steuerlich keine Anschaffung. Für die Frist übernehmen Sie das Anschaffungsdatum des Erblassers — und auch dessen Eigennutzung wird Ihnen zugerechnet. Praktisch heißt das:
- Haben die Eltern die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft, können die Erben sofort steuerfrei verkaufen.
- Hat der Erblasser die Wohnung bis zuletzt selbst bewohnt, greift in der Regel die Eigennutzungs-Ausnahme — ebenfalls steuerfrei.
- Nur wenn der Erblasser selbst noch in der laufenden Zehnjahresfrist war und die Wohnung vermietet hatte, „erben" Sie auch die Steuerpflicht.
(Nicht verwechseln: Die Erbschaftsteuer ist ein eigenes Thema mit eigenen Freibeträgen — dazu mehr im Beitrag Wohnung geerbt.)
Vorsicht: Miterben auszahlen kann eine neue Frist auslösen
Eine Falle, die selbst in vielen Ratgebern fehlt, weil sich die Rechtslage 2024 geändert hat: Wer in einer Erbengemeinschaft die Miterben auszahlt und die Wohnung übernimmt, erwirbt deren Anteile entgeltlich — und startet insoweit eine neue zehnjährige Frist (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2024). Ein früheres, für Steuerzahler günstigeres BFH-Urteil ist damit überholt.
Beispiel: Zwei Geschwister erben je zur Hälfte, eines zahlt das andere aus und verkauft die Wohnung drei Jahre später. Dann kann die Hälfte des Gewinns — die dem hinzugekauften Anteil entspricht — steuerpflichtig sein, obwohl die Eltern die Wohnung Jahrzehnte besaßen. Wer eine solche Konstellation plant, sollte vor der Auseinandersetzung mit dem Steuerberater sprechen — hier entscheidet die Gestaltung über echtes Geld.
So wird der Gewinn berechnet — mit einer Überraschung für Vermieter
Gewinn = Verkaufspreis − Anschaffungskosten − Verkaufsnebenkosten. Klingt einfach, hat aber einen Haken für alle, die vermietet haben: Die über die Jahre geltend gemachten Abschreibungen (AfA) mindern die Anschaffungskosten — und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn.
Rechenbeispiel: Kauf 2019 für 150.000 €, seither vermietet, dabei 15.000 € AfA abgesetzt. Verkauf 2026 für 200.000 €, Verkaufskosten 2.000 €. Steuerpflichtiger Gewinn: 200.000 − (150.000 − 15.000) − 2.000 = 63.000 € — zu versteuern mit dem persönlichen Steuersatz, weil zwischen 2019 und 2026 keine zehn Jahre liegen. Mit Verkauf ab 2029 (zehn Jahre nach dem Kauf-Notartermin): 0 €.
Noch drei Details: Bleibt Ihr Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr unter 1.000 € (Freigrenze seit 2024), bleibt er steuerfrei — ab 1.000 € ist aber der volle Betrag steuerpflichtig. Verluste aus solchen Geschäften können Sie nur mit gleichartigen Gewinnen verrechnen. Und wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler — für den normalen Privatverkäufer einer einzelnen Wohnung ist das kein Thema.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Spekulationssteuer in Prozent?
Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert — je nach Einkommen also zwischen etwa 14 % und 45 %.
Zählt die Zehnjahresfrist ab Kauf oder ab Fertigstellung?
Beim Kauf einer Bestandswohnung: ab dem notariellen Kaufvertrag. Genau deshalb lohnt bei Grenzfällen der Blick auf das exakte Datum im alten Kaufvertrag — es steht auf der ersten Seite.
Ich habe die Wohnung teils bewohnt, teils vermietet — was gilt?
Entscheidend sind das Verkaufsjahr und die beiden Kalenderjahre davor: Wenn Sie in diesem Zeitraum (zusammenhängend, siehe oben) selbst darin gewohnt haben, ist der Verkauf steuerfrei — frühere Vermietungsjahre schaden dann nicht.
Muss ich den Verkauf dem Finanzamt melden?
Der Notar meldet jeden Immobilienverkauf ohnehin an das Finanzamt. Ein steuerpflichtiger Gewinn gehört in Ihre Einkommensteuererklärung (Anlage SO). Im Zweifel: Steuerberater fragen — die Kosten dafür sind gut angelegt.
Wie der Verkauf selbst abläuft — Notar, Kosten, Zeitplan — steht im Beitrag Wohnung ohne Makler verkaufen. Bei vermieteten Wohnungen lohnt zusätzlich der Blick auf Vermietete Wohnung verkaufen.